物業服務涉及千家萬戶

與居民生活息息相關

未經業主委員會討論通過

物業擅自調整物業服務費

對業主有無拘束力

　　基本案情

　　許昌某華物業公司系鄢陵縣某水岸映象小區的物業公司，趙某蕾系該小區業主。

　　2012年11月2日，雙方簽訂物業管理服務協議，該協議約定了雙方的權利和義務，約定了物業管理服務內容、物業管理服務質量、物業管理服務費用及違約責任等事項；但該協議未約定合同變更、終止等事項。2018年9月28日，許昌某華物業公司在該水岸映象小區張貼《物業費用調整公告》對物業費做出調整。2018年10月至12月，許昌某華物業公司在水岸映象小區發放《許昌某華物業有限公司費用調整征求意見表》征求意見。

　　2019年1月1日起，許昌某華物業公司開始按上調后的價格標準收取物業費用，因趙某蕾拒交，許昌某華物業公司提起訴訟。審理中查明，鄢陵縣某水岸映象小區（一期），共有370戶業主，建筑面積為48600多平方米，該小區未成立業主委員會。許昌某華物業公司在為水岸映象小區提供物業服務期間，對公司收益和支出情況未向該小區業主進行公示，該小區物業服務費用調價的相關事宜，許昌某華物業公司也未向政府有關物價部門備案。

　　裁判結果

　　生效裁判認為：物業服務費的調整屬于物業管理區域內重大物業管理事項，根據當時的《中華人民共和國物權法》第七十六條的規定及《物業管理條例》第十一條的規定，涉及物業費收費標準的調整，應當由業主共同決定，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。住建部[2009]274號文《關于印發業主大會和業主委員會指導規則的通知》第五十八條規定：業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　本案中，案涉小區尚未成立業主大會并選舉業主委員會，應當由當地居委會代行業主委員會職責，在當地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，與廣大業主充分協商，對物業服務費的調整進行充分調查，廣泛征求全體業主意見，并將調查結果向社區居委會和街道辦事處進行報告，在經社區居委會及街道辦事處均對調查結果予以認可，并同意上調小區物業費的情況下，進行物業管理費的調整。生效判決認定其未經充分協商，駁回了許昌某華物業公司調價部分的訴訟請求。

　　法官說法

　　物業服務收費是維系物業服務企業提供物業服務，小區正常運轉的基礎。物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業應當依據合同約定提供物業服務并收取物業服務費用。收取合同約定以外的費用，缺乏合同依據，不應當支持。

　　但是在遇到物業服務成本上漲的情況下，根據市場變化，也可以申請調整物業收費標準，但物業服務費的調整涉及廣大業主利益，應當遵循正當程序原則，確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會充分討論協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，則需經專有部分占建筑物總面積過半的業主且占總人數過半的業主同意。否則，則因調整程序不合法，不能得到法律的支持。

　　相關鏈接

　　《中華人民共和國民法典》第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O施的維修資金；

　　（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆洜I活動；

　?。ň牛┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　來源：智慧普法平臺（中國普法網）